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楼市成交量连续走低房价拐点日益临近

2019/07/13 来源:韶关信息港

导读

楼市成交量连续走低 房价拐点日益临近限购、限贷政策使楼市的成交连续维持在低量,近来对楼市房价拐点的预判声渐成主流。位居一线城市的北京、上

楼市成交量连续走低 房价拐点日益临近

限购、限贷政策使楼市的成交连续维持在低量,近来对楼市房价拐点的预判声渐成主流。位居一线城市的北京、上海施工面积均达过亿平方米,创历史新高,潜在供应压力正在快速累积,尤受关注,楼市拐点已日益临近。  有数据显示,截至10月,全国执行限购政策相对严格的10个城市中,库存积压达到了6044.46万平方米,环比9月初上涨了6%,库存积压增加了28640套。截至今年三季度末,沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元,较去年同期大幅上涨了42%。其中,库存同比增长的公司多达112家,占比77.78%,库存环比增长的也有109家,占比75.69%。  北京及上海统计局数据显示,京沪两地月在建商品房及住宅面积均创新高,分别达到了1.12亿及1.219亿平方米。住宅施工面积也已经达到了6742万平方米和7781万平方米,按照同期公布的月签约数据推算,消耗潜在库存的时间分别需要将近10年和7年左右,均高于全国平均水平。特别是北京的商品房消耗时间达到了111个月。不仅这些,按照在建面积三年左右转化为可售的正常市场周期,预计2012年开始,京沪两市还将迎来更大的库存高积压期。近几年大量的土地供应将继续增加在建面积。潜在供应巨大,但作为政策调控的重点城市,从目前看短期内放宽限购的可能性似乎不大。  中央对楼市将持续调控的明确态度,房地产企业现金储备持续减少,行业现金偿债能力的进一步恶化,使去库存已成为房地产界的共识。2008年房地产行业去库存曾耗时长达5个季度,业内人士认为,本轮调控房地产行业去库存过程将更缓慢,会持续更长时间。  在调控政策仍未放松、市场各方心态明显转变、市场供量大增的背景下,人们预期的房价“拐点”是否将快速到来?  中原地产的分析认为,在限购、限贷政策下,各个城市的住宅成交量已连续多月呈现平稳走势,即使供应量出现大幅增加,对成交的刺激作用也十分有限。这表明在目前的市场环境下,刚性需求已经主导市场。加上年末信贷额度的紧张,即使降价项目增多,预计年底前成交量仍维持低位。目前降价行为主要集中在供应比较充足的区域,真正的全面性降价尚未出现。对开发商而言,目前降价更多出于策略性选择,目的是完成年度销售目标或解决短期的资金问题。从短期来看,全面性的降价尚未到来。  中原集团研究中心认为,只有满足地价下行、开发商资金紧张、二手房降价这三个条件,楼市的拐点才会真正到来。而从目前市场环境及政策走向来看,这三个条件在加速形成,正促成拐点的到来。  地价出现下降,才能促使开发商心甘情愿的降价。目前从全国来看,地价下滑的现象只是个例,土地价格仍处高位。但是随着各地流拍率的增加,年度土地出让计划完成率的压力以及近期北京、上海郊区的部分地价已明显松动的示范效应,地价开始趋于下行已是大势所趋。开发商若能主动降价售楼,不仅可以自救,也可能有机会以低价来补充土地储备。  开发商资金状况日趋恶化,唯有选择降价促销。从目前整个房地产行业来看,衡量短期资金安全性的指标“现金与年内到期债务比率”已达1.1,逼近1.0的警戒线。虽然个别标杆房企的该指标目前可以达到1.56,资金链暂处安全范围,但该指标自年初以来不断恶化。如政策环境持续高压,或将加速整个行业突破警戒线,标杆房企亦难独善其身。  体现买卖双方真实心态的二手房价格出现下跌,则表示市场全面下调的来临。今年以来的调控政策对开发商的效果明显,但一线城市二手房的价格依然维持高位。虽然二手房成交量下滑幅度超过新房,但受限购政策影响,业主降价意愿平淡,主要城市中心区房价依然维持高位。然而,自10月开始,根据中原指数显示,上海二手住宅价格指数已步北京、深圳后尘,出现下跌,表明一线城市房价的真正松动已经开始。其他二线发达城市的二手住宅价格虽仍有微幅上涨,但涨幅也已逐月收窄。新房市场与二手住宅市场的互动影响,将促使全市场价格步入全面调整。

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